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Pratiche Edilizie in Sanatoria

In generale qualsiasi intervento edilizio necessita di essere autorizzato ovvero comunicato al Comune di competenza. Quando un intervento edilizio viene attuato in assenza o in difformità della sopracitata autorizzazione ovvero comunicazione, il proprietario dell’immobile compie un illecito edilizio, comunemente chiamato abuso edilizio.
La gravità dell’illecito è correlata alla tipologia di intervento eseguito, si configura sempre come illecito amministrativo e nei casi più gravi anche come reato penale. L’illecito edilizio ha carattere permanente dal punto di vista amministrativo, nel senso che cessa solo al momento della sua rimozione ovvero della sua sanatoria amministrativa. Il reato penale invece, in base all’entità e alla gravità dell’intervento, segue le comuni tempistiche di prescrizione previste dalla legge. La normativa prevede la possibilità di regolarizzare l’illecito commesso previa corresponsione di una sanzione amministrativa che varia in base alla tipologia di intervento effettuato.
L’eventuale sanatoria dell’illecito non cancella né esonera il responsabile dell’abuso dall’eventuale reato penale commesso, che seguirà un iter parallelo ed indipendente.

Sanatoria o Condono?


Seppur entrambe faciano riferimento ad interventi già eseguiti in assenza di titoli autorizzativi (pratiche Edilizie - CILA - SCIA - DIA - PDC), i due procedimenti sono differenti. Il condono si riferisce ad una legge speciale una tantum, mentre la Sanatoria è un provvedimento amministrativo normalmente consentito dalla normativa urbanistica vigente.In Italia si sono succeduti svariati condoni: quelli disciplinati dalle leggi n. 47 dell'85, n. 724 del ‘94 e dal D.L. 269/2003 poi convertito in legge n. 326 del 2003. Attualmente a meno di nuovi condoni edilizi non è possibile condonare. Il Condono edilizio permette, in quanto legge speciale, ai cittadini di ottenere l'annullamento, totale o parziale, di un reato penale; ha validità temporale limitata e va in deroga alla vigente normativa. Ciò vuol dire che con il condono era possibile sanare anche interventi solitamente non permessi dalla normativa vigente. Nel caso del condono le sanzioni consistono non solo negli oneri concessori incrementati, ma anche in una oblazione da versare nelle casse dello Stato.

Quando posso richiedere l’accertamento di conformità ed effettuare la comunicazione tardiva e quali sono le sanzioni?
Il presupposto fondamentale per regolarizzare un intervento è che questo sia conforme al regolamento edilizio.
In relazione alla tipologia di intervento è necessario verificare una conformità singola o doppia.
Nel caso di interventi ricadenti nell’ambito della comunicazione si parla di una semplice CILA in sanatoria o postuma.
Nel caso di interventi di livello superiore quali SCIA o DIA in alternativa al PdC – Permesso di Costruire si parla di accertamento di conformità (art.li 36 e 37 del DPR 380/01).
L’accertamento di conformità è previsto per quelle opere edilizie che pur risultando conformi alla disciplina urbanistico/edilizia, sono state realizzate abusivamente, vale a dire senza un titolo edilizio oppure per quelle opere edificate in difformità o con variazioni essenziali rispetto al titolo edilizio rilasciato.
La funzione dell’accertamento di conformità serve a regolarizzare quelle opere abusive che presentano solo un’irregolarità formale e non anche sostanziale.
L’accertamento di conformità non risolve, come detto, eventuali responsabilità penali a carico del proprietario dell’immobile.


Caso A) Interventi soggetti a CILA – Comunicazione Inizio Lavori Asseverata
È questo il caso di regolarizzazioni postume di appartamenti ristrutturati internamente. L’intervento è sempre sanabile qualora gli interventi già realizzati siano conformi alle disposizioni edilizie urbanistiche, ai regolamenti edilizi e alle normative di dettaglio sugli impianti vigenti al momento della presentazione.
La sanzione per la CILA – Comunicazione Inizio Lavori Asseverata tardiva o in sanatoria è pari a 1.000,00 €, ridotta ad un terzo in caso di comunicazione in corso d’opera (regime sanzionatorio nazionale disciplinato dall’art.6 c.7 del DPR. 380/01 (così modificato dal DL 133 del 12.09.2014, convertito con L.11.11.2014, n. 164 c.d. Sblocca Italia)

Caso B) Interventi soggetti a SCIA – Segnalazione Certificata Inizio Attività
Quando gli interventi eseguiti risultano conformi alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dell’intervento, sia al momento della presentazione della domanda (c.d. doppia conformità), il responsabile dell’abuso o il proprietario dell’immobile possono ottenere la sanatoria previo corresponsione di una sanzione pari al doppio dell’incremento di valore dell’immobile oppure in accordo con le normative regionali e/o comunali di vigilanza dell’attività edilizia che possono prevedere sanzioni fisse per le diverse tipologie di intervento (nel Lazio L.R. 15/2008 e a Roma la D.A.C 44/2011).
La non conformità delle opere prevede come unica soluzione l’ordinanza di demolizione dell’illecito.

Caso C) Interventi soggetti a DIA in alternativa al PdC
Nel caso di interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla DIA è possibile, previo verifica della fattibilità, intervenire con l’accertamento di conformità.
È questo il caso delle frequenti sanatorie per difformità dei prospetti rispetto al progetto originale, realizzazione abusiva di nuove finestre o ridotti ampliamenti di cubatura entro il 2% della cubatura totale.
Per questa tipologia di interventi è previsto, oltre al reato amministrativo, anche il reato penale per illecito edilizio. Quindi la presentazione dell’accertamento di conformità prevede anche la denuncia penale d’ufficio a carico del proprietario qualora le opere fossero state eseguite prima dell’intervenuta prescrizione generalmente di 10 anni. In caso si dovesse sanare una difformità eseguita dal costruttore all’epoca di costruzione dell’edificio, eseguita magari negli anni ’50 ’60, non sarà applicata la denuncia penale in quanto già prescritta.

Quando gli interventi eseguiti risultino conformi alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dell’intervento, sia al momento della presentazione della domanda (c.d. doppia conformità), il responsabile dell’abuso o il proprietario dell’immobile possono ottenere la sanatoria previo corresponsione di una sanzione pari al doppio dell’incremento di valore dell’immobile oppure in accordo con le normative regionali e/o comunali di vigilanza dell’attività edilizia che possono prevedere sanzioni fisse per le diverse tipologie di intervento (nel Lazio L.R. 15/2008 e a Roma la D.A.C 44/2011).

Quando non sia possibile accertare l’incremento di valore, come nel caso di difformità dei prospetti, e solo quando non sia motivatamente possibile rimuovere la difformità, la sanzione può essere calcolata come tre volte il costo di costruzione calcolato per realizzarlo.
La non conformità delle opere prevede come unica soluzione l’ordinanza di demolizione dell’illecito.

E’ sempre possibile richiedere l’accertamento di conformità o effettuare la comunicazione tardiva, esistono limitazioni?

Per gli interventi ricadenti in CILA, su immobili non vincolati dal punto di vista storico/artistico, qualora gli interventi siano conformi alle disposizioni edilizie urbanistiche, ai regolamenti edilizi e alle normative di dettaglio sugli impianti vigenti al momento della presentazione è possiamo dire sempre possibile.

Per gli interventi soggetti a SCIA o a DIA in alternativa al PdC è necessario, come già detto verificare la doppia conformità, vale a dire che l’opera abusiva sia conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente, sia al momento della sua realizzazione (esecuzione della costruzione abusiva) che al momento della richiesta di sanatoria (presentazione della domanda).

È inoltre fondamentale verificare la presenza di vincoli paesaggistici, ambientali o storico artistici, che potrebbero inasprire il regime sanzionatorio o negare la possibilità di richiedere l’accertamento di confomità.

Quali documenti sono indispensabili?

Per preparare e presentare senza alcun impedimento una CILA è indispensabile provvedere a:

  • Reperire la legittimità della preesistenza (licenza edilizia, concessione edilizia, condono edilizio, permesso a costruire) con relativi progetti da cui desumere le difformità rispetto a quanto realizzato abusivamente.
  • Verificare nel caso di interventi pesanti per cui sia necessario ricorrere all’accertamento di conformità se è verificata la c.d. doppia conformità
  • Verificare attentamente la presenza di vincoli storici o artistici.
  • Predisporre gli elaborati grafici.
  • Essere nella piena disponibilità dell’immobile oppure delegato dalla proprietà.

Quali sono orientativamente i tempi?

Generalmente per quanto riguarda gli interventi eseguiti in assenza o difformità della CILA – Comunicazione Inizio Lavori Asseverata o della SCIA – Segnalazione Certificata Inizio Attività, riconducibili al Caso A) o Caso B) precedentemente esposti, la pratica si intende conclusa il giorno stesso della presentazione della pratica a fronte del pagamento della sanzione.

Per ciò che concerne l’accertamento di conformità per interventi eseguiti in assenza o difformità DIA in alternativa al PdC di cui al Caso C) precedentemente esposto , è invece necessario aspettare il provvedimento dell’amministrazione che si deve pronunciare entro 60 gg. dalla presentazione della pratica pena il silenzio diniego (art. 36 c. 3 del DPR 380/01).

L’accertamento di conformità a cui non è seguita una risposta da parte del Comune entro i 60 gg. è da considerarsi rigettato.

Quali sono orientativamente i costi?

Una CILA a sanatoria Caso A) ha un costo orientativo di ca. 1.100 € oltre la sanzione di € 1.000

Un accertamento di conformità per SCIA Caso B) ha un costo di ca. 1200 € oltre la sanzione, da valutare caso per caso.

Un accertamento di conformità per DIA Caso C) ha un costo di ca. 1.600 € oltre la sanzione, da valutare caso per caso.

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